Værdien af en selvopbevaringsinvestering bestemmes af det pengestrøm, ejendommen genererer. Denne pengestrøm realiseres, når omsætningen overstiger udgifterne, hvilket skaber nettodriftsindtægter (NOI). Enhver stigning i NOI vil også øge værdien af dit aktiv. Hvis du ønsker at maksimere denne worthwhile effekt, har du flere veje til rådighed for dig. Lad os gennemgå, hvad de er, og hvordan man kan udnytte dem.
Maksimer dine lejepriser
Det bedste sted at starte er at analysere din lejeindtægt for selvopbevaring. Forvalter du det ordentligt? Fuld belægning giver dig generelt ikke mulighed for at maksimere NOI. Hvis du lejer enheder næsten umiddelbart efter, at de bliver tilgængelige, kan det være på tide at revurdere din prisstrategi.
Efterspørgsel efter selvopbevaring udvikler sig konstant på grund af geografiske, økonomiske og sæsonbestemte faktorer. Dine lejepriser bør tilpasse sig efterspørgslen. Ud over at overvåge dit eget anlægs belægning og udlejningsaktivitet, skal du ofte undersøge dine konkurrenter. Du ønsker at matche eller overstige den nuværende sats for eksisterende og nye lejere. Se på dine historiske knowledge for at forudsige sæsonmæssige eller cykliske ændringer i din belægning og juster priserne i overensstemmelse hermed. Hvis du ikke har meget konkurrence, skal du øge satserne støt, indtil markedet reagerer.
Overvej også, at ikke alle enheder er lige i udsigterne. Differentieret prisfastsættelse giver dig mulighed for mere specifikt at imødekomme dine kunders efterspørgsel. Det vil også være mere lukrativt finish blot at opkræve det samme beløb for hver 10 x 10, uanset dets faciliteter og placering. For eksempel kan lejere være villige til at betale mere for en plads på forsiden af ejendommen eller på første sal i en etagebyggeri. På den anden aspect kan det forhindre dem i at gå væk uden at leje en lavere pris for en enhed på øverste etage eller bagsiden af boligen til en particular person, der ikke er villig til at betale fuld markedspris.
Mens en indtægtsstyringsplan kan være tidskrævende at administrere, afhængigt af de tilgængelige værktøjer, kan den resultere i syvcifrede gevinster i ejendomsværdi. For eksempel, hvis du opdager, at du har 200 lejere, som i gennemsnit kunne betale yderligere $25 om måneden, resulterer denne $60.000 om året i NOI i en værditilvækst på $1 million ved en kapitaliseringssats på 6 %.
Administrer dine udgifter
På den anden aspect af ligningen fra indtægter er driftsudgifter, og du kan øge dit NOI ved at reducere dem, hvor det er muligt. Ved et loft på 6 % kan faldende omkostninger med kun 100 USD pr. måned resultere i tusindvis af {dollars} i yderligere ejendomsværdi, muligvis titusinder. Her er blot et par måder at trimme fedtet på:
Etabler servicekontrakter med leverandører på forhånd for ting som vedligeholdelse, snerydning og landskabspleje, så du ikke står over for opkrævninger, når der pludselig opstår behov.
Kig jævnligt rundt og genforhandle med dine serviceleverandører for at sikre, at du får den bedste handel.
Appel din ejendomsskatteansættelse for at sikre, at du ikke bliver opkrævet for meget.
Reducer dine personaletimer.
Invester i teknologi, som kan resultere i større produktivitet og effektivitet og muligvis reducere dit personalebehov på stedet.
Tilføj profitcentre
En anden måde at skabe constructive forandringer i dit selvopbevaringsanlægs bundlinje på er at tilføje nye produkter og tjenester til dit tilbudsmix. Profitcentre er en sensible indtægtsstrategi, da de udvider din kundebase og åbner døren til tidligere utilgængelige indtægter. Her er et par populære, der giver mening for denne branche:
Opbevaring af køretøjer. Når du overvejer måder at generere mere indtægt på, er det fornuftigt at starte med enhver ubrugt plads på din ejendom. I de fleste tilfælde er et selvopbevaringsanlæg allerede udstyret med en port, et hegn, et sikkerhedssystem og en asfalteret eller grusgrund. Det er netop de funktioner, der ønskes af dem, der ønsker at opbevare både, autocampere og andre retailer køretøjer. Tilføjelse af parkeringspladser til disse lejere kan resultere i et betydeligt afkast af investeringen. Nogle gange er det eneste arbejde, der kræves, at male linjer på jorden.
Selv en lille mængde plads kan give stor værdi. Lad os sige, at du har plads til fem 10 gange 20 parkeringspladser, som du lejer for 75 USD om måneden. Disse pladser involverer ikke den samme indsats og omkostninger som at vedligeholde en typisk lagerenhed, så der er få, hvis nogen, nye udgifter. Forudsat at du kan holde dem fulde, kan disse lejemål producere $4.500 om året. Ved en kapitaliseringsrate på 6 % er det 75.000 USD i ejendomsværdi.
Med dette profitcenter bestemmer markedet, hvilken sort produkt du skal tilbyde. Hvis ingen andre i området tilbyder asfalteret bilparkering, er asfalt sandsynligvis unødvendig; males hvis du tilføjer det, kan du muligvis opkræve mere finish konkurrenterne. Hvis du er i et område, der er udsat for hårdt vejr, kan du overveje at sætte baldakiner, tresidede bygninger eller helt lukkede enheder op for at beskytte køretøjer mod vejr og vind, da kunderne sandsynligvis vil betale mere for det.
Erhvervslejere. Hvis du har plads på din selvlagerejendom, der nemt kan bruges til lager, kontorer eller detailhandel, så overvejVærdien af en selvopbevaringsinvestering bestemmes af det pengestrøm, ejendommen genererer. Denne pengestrøm realiseres, når omsætningen overstiger udgifterne, hvilket skaber nettodriftsindtægter (NOI). Enhver stigning i NOI vil også øge værdien af dit aktiv. Hvis du ønsker at maksimere denne worthwhile effekt, har du flere veje til rådighed for dig. Lad os gennemgå, hvad de er, og hvordan man kan udnytte dem.
Maksimer dine lejepriser
Det bedste sted at starte er at analysere din lejeindtægt for selvopbevaring. Forvalter du det ordentligt? Fuld belægning giver dig generelt ikke mulighed for at maksimere NOI. Hvis du lejer enheder næsten umiddelbart efter, at de bliver tilgængelige, kan det være på tide at revurdere din prisstrategi.
Efterspørgsel efter selvopbevaring udvikler sig konstant på grund af geografiske, økonomiske og sæsonbestemte faktorer. Dine lejepriser bør tilpasse sig efterspørgslen. Ud over at overvåge dit eget anlægs belægning og udlejningsaktivitet, skal du ofte undersøge dine konkurrenter. Du ønsker at matche eller overstige den nuværende sats for eksisterende og nye lejere. Se på dine historiske knowledge for at forudsige sæsonmæssige eller cykliske ændringer i din belægning og juster priserne i overensstemmelse hermed. Hvis du ikke har meget konkurrence, skal du øge satserne støt, indtil markedet reagerer.
Overvej også, at ikke alle enheder er lige i udsigterne. Differentieret prisfastsættelse giver dig mulighed for mere specifikt at imødekomme dine kunders efterspørgsel. Det vil også være mere lukrativt finish blot at opkræve det samme beløb for hver 10 x 10, uanset dets faciliteter og placering. For eksempel kan lejere være villige til at betale mere for en plads på forsiden af ejendommen eller på første sal i en etagebyggeri. På den anden aspect kan det forhindre dem i at gå væk uden at leje en lavere pris for en enhed på øverste etage eller bagsiden af boligen til en particular person, der ikke er villig til at betale fuld markedspris.
Mens en indtægtsstyringsplan kan være tidskrævende at administrere, afhængigt af de tilgængelige værktøjer, kan den resultere i syvcifrede gevinster i ejendomsværdi. For eksempel, hvis du opdager, at du har 200 lejere, som i gennemsnit kunne betale yderligere $25 om måneden, resulterer denne $60.000 om året i NOI i en værditilvækst på $1 million ved en kapitaliseringssats på 6 %.
Administrer dine udgifter
På den anden aspect af ligningen fra indtægter er driftsudgifter, og du kan øge dit NOI ved at reducere dem, hvor det er muligt. Ved et loft på 6 % kan faldende omkostninger med kun 100 USD pr. måned resultere i tusindvis af {dollars} i yderligere ejendomsværdi, muligvis titusinder. Her er blot et par måder at trimme fedtet på:
Etabler servicekontrakter med leverandører på forhånd for ting som vedligeholdelse, snerydning og landskabspleje, så du ikke står over for opkrævninger, når der pludselig opstår behov.
Kig jævnligt rundt og genforhandle med dine serviceleverandører for at sikre, at du får den bedste handel.
Appel din ejendomsskatteansættelse for at sikre, at du ikke bliver opkrævet for meget.
Reducer dine personaletimer.
Invester i teknologi, som kan resultere i større produktivitet og effektivitet og muligvis reducere dit personalebehov på stedet.
Tilføj profitcentre
En anden måde at skabe constructive forandringer i dit selvopbevaringsanlægs bundlinje på er at tilføje nye produkter og tjenester til dit tilbudsmix. Profitcentre er en sensible indtægtsstrategi, da de udvider din kundebase og åbner døren til tidligere utilgængelige indtægter. Her er et par populære, der giver mening for denne branche:
Opbevaring af køretøjer. Når du overvejer måder at generere mere indtægt på, er det fornuftigt at starte med enhver ubrugt plads på din ejendom. I de fleste tilfælde er et selvopbevaringsanlæg allerede udstyret med en port, et hegn, et sikkerhedssystem og en asfalteret eller grusgrund. Det er netop de funktioner, der ønskes af dem, der ønsker at opbevare både, autocampere og andre retailer køretøjer. Tilføjelse af parkeringspladser til disse lejere kan resultere i et betydeligt afkast af investeringen. Nogle gange er det eneste arbejde, der kræves, at male linjer på jorden.
Selv en lille mængde plads kan give stor værdi. Lad os sige, at du har plads til fem 10 gange 20 parkeringspladser, som du lejer for 75 USD om måneden. Disse pladser involverer ikke den samme indsats og omkostninger som at vedligeholde en typisk lagerenhed, så der er få, hvis nogen, nye udgifter. Forudsat at du kan holde dem fulde, kan disse lejemål producere $4.500 om året. Ved en kapitaliseringsrate på 6 % er det 75.000 USD i ejendomsværdi.
Med dette profitcenter bestemmer markedet, hvilken sort produkt du skal tilbyde. Hvis ingen andre i området tilbyder asfalteret bilparkering, er asfalt sandsynligvis unødvendig; males hvis du tilføjer det, kan du muligvis opkræve mere finish konkurrenterne. Hvis du er i et område, der er udsat for hårdt vejr, kan du overveje at sætte baldakiner, tresidede bygninger eller helt lukkede enheder op for at beskytte køretøjer mod vejr og vind, da kunderne sandsynligvis vil betale mere for det.
Erhvervslejere. Hvis du har plads på din selvlagerejendom, der nemt kan bruges til lager, kontorer eller detailhandel, så overvej